案外人以查封房屋曾“以房抵债”请求排除执行?来看看法院怎麼判
法院在一块儿民間假貸胶葛案强迫履行的進程中，依法查封了被履行人名下的一處房產，此時却有一案外人呈現暗示衡宇归其所有，乃至其已在衡宇內栖身近二十余年，哀求法院中断對该衡宇的履行并@消%Fniv8%除對衡%iy3UR%宇@的查封。近期，上海市宝山區人民法院（如下简称宝山法院）依法审结了一块儿案外人申请履行贰言之诉案，經法院查明究竟後，依法驳回了该案外人的诉讼哀求。扼要案情
张師长教師和邓師长教師二人經朋侪先容熟悉，张師长教師因資金周轉必要，以上海市宝山區某處房產作為典質，向邓師长教師告貸220万元。两邊于2017年1月签定借期為一年的房地產典質告貸合同，并举行公證。在邓師长教師經由過程銀行轉账向张師长教師付出了220万元告貸後，上述房產依法打點了典質挂号。
告貸到期後，因张師长教師迟迟未能按约還款。邓師长教師于2019年7月将张師长教師诉珍宝山法院，哀求张師长教師返還原告告貸本金220万元并付出违约金，如不實行還款义務，有权就合同商定的典質房產折價、拍賣、變賣所得款享有優先受偿权，不足部門由被告张師长教師继续了债。
2019年12月，法院审理後依法裁决支撑原告邓師长教師的诉请。裁决見效後，被告张師长教師仍未能實行付款义務，遂向法院申请强迫履行。
履行進程中，法院于2020年4月依法查封了上述涉案衡宇，并筹备举行衡宇拍賣事宜。但就在這個進程中，忽然有一位案外人倪密斯向宝山法院提出履行贰言。
倪密斯宣称，多年前其便與被履行人张師长教師對上述涉案衡宇交易一事告竣合意：倪密斯以张師长教師拖欠的34.5万元建材交易的貨款折抵為購房款，得到衡宇所有权。自此，倪密斯一家一向栖身于涉案衡宇內。倪密斯一向请求张師长教師共同打點衡宇過户手续，张師长教師以各類捏词迟延打點。跟着時候的推移，房價上涨，几年後，张師长教師暗示愿意以50万元将衡宇出售给倪密斯以抵貨款，并出具書面阐明，內容為“衡宇以50万元出售给倪密斯，账目结後，待過户”。倪密斯陸续發貨给张減肥產品,師长教師，至张師长教師所欠账目累计满50万元後，张師长教師仍不共同打點衡宇過户挂号手续。直至张師长教師與邓師长教師签定房地產典質告貸合同，将衡宇再次典質给邓師长教師，現衡宇被法院查封時才發明問題。
倪密斯認為
其作為衡宇買受人，在本院查封前與张師长教師告竣衡宇交易协定，并已付出購房款，正當占据衡宇多年，哀求中断履行系争衡宇，消除對系争衡宇的查封，故向宝山法院提出履行贰言。
宝山法院审理後，認為案外人倪密斯與张師长教師之間就衡宇并未签定過書面的交易合同，张師长教師出具的阐明即便是真正的，也仅仅是表达出售衡宇意向，而非書面衡宇交易合同。申请履行人邓師长教師對涉案衡宇享有典質权，该典質权已民事裁决肯定為履行標的，案外人倪密斯對涉案衡宇不享有解除履行的权力。
综上，宝山法院于2021年10月裁定驳回案外人倪密斯的履行贰言哀求。
裁定作出後，案外人倪肉毒桿菌,密斯仍覺权柄受损，向法院提起案外人履行贰言之诉。倪密斯認為，被告张師长教師就衡宇書寫的《阐明》，已合适衡宇交易合同的组成要件，應視该《阐明美食推薦,》為正當有用的書面交易合同，且其在衡宇內栖身多年從未遭到非议的究竟財神娛樂，也能進一步确認對衡宇具有正當的权力，衡宇未能過户的缘由彻底归罪于张師长教師。
庭审中，被告张師长教師經正當傳唤未到庭颁發定見，被告邓師长教師認為，此前法院作出的驳回案外人贰言的裁定正當有用，分歧意倪密斯的诉讼哀求。
宝山法院审理後認為，本案的争议核心在于倪密斯對涉案衡宇是不是享有足以解除强迫履行的权力？
按照《最高人民法院關于人民法院打點履行贰言和复议案件若干問題的劃定》第二十八條劃定，解除履行需具有四款要件，而本案倪密斯連第一款要件，即“在人民法院查封以前已签定正當有用的書面交易合同”尚不具有。本案中，倪密斯與张師长教師之間就衡宇并未签定過書面的交易合同，张師长教師曾出具的阐明不合适合同建立的要件，原告關于该阐明為正當有用的書面交易合同的主意不可立。虽然原告倪密斯谋劃的建材谋劃部與被告张師长教師地點的公司之間因存在债权债務瓜葛，產生了以张師长教師名下的涉案衡宇抵债的举動，倪密斯也現實入住衡宇，但该以房抵债举動的目標是歼灭债权。别的，因為该衡宇没有過户，没有產生物权變更的效劳，倪密斯不享有该衡宇的物权。反观本案被告邓師长教師，其對衡宇享有典質权，该典質权已見效民事裁决确認。
故原告倪密斯不合适法令劃定的可以或许解除履行的情景，對衡宇不享有解除履行的权力，其请求不得履行上述涉案衡宇，并消除對上述衡宇的查封辦法的诉讼哀求不予支撑。
综上，宝山法院依法裁决驳回原告倪密斯的诉讼哀求。
裁决後，案外人倪密斯不平提起上诉，二审保持原判。
法官說法
本案中的一個首要法令點在于“以房抵债”的举動。“以房抵债”是债权人與债務人商定，债務人到期不實行债務的，以债務人或經第三人赞成的第三人所有的房產折價归债权人所有，用樹林當舖,以了债债務的举動。司法實務中，“以房抵债”商定的實行問題纷纷繁杂，要详细問題详细阐發。
本案中，张師长教師仅仅以阐明的情势暗示赞成将涉案衡宇用以抵消貨款，并未签定書面的正當有用的衡宇交易合同，既不受合同权力的庇護，又因不具备公示效劳不足，没法發生物权等待权，不足以匹敌善意第三人。
是以，宝山法院提示债权人，若是两邊有“以房抵债”的意思暗示，两邊應签定正當有用的衡宇交易合同，在合同中明白载明衡宇價款、付出方法、衡宇交代、违约责任等內容。在告竣协定後，應尽快打點房產的交付，實時打點網签存案、预報挂号和過户挂号，防止债務人或第三人在此時代另行讓渡衡宇所有权或設定其他权力包袱，或因债務人、第三人的其他债務致使抵债房產被法院另案强迫履行。
一旦债務人有违约举動，债权人應實時告状，保護本身正當权柄。若是债权人失慎產生了雷同本案中倪密斯的情景，在法院依法驳回案外人履行贰言和案外人履行贰言之诉的诉讼哀求後，可以經由過程其他法令路子举行权力的接濟，如按照两邊根本法令瓜葛向债務人主意权力，一旦胜诉今後，實時與原案的履行法官接洽；如债務人的衡宇被處理後不足以了债所有债務的，可哀求介入债務人的履行财富分派。
法條链接
《最高人民法院關于人民法院打點履行贰言和复议案件若干問題的劃定》第二十七條劃定：申请履kubet,行人對履行標的依法享有匹敌案外人的担保物权等優先受偿权，人民法院對案外人提出的解除履行贰言不予支撑，但法令、司法诠释還有劃定的除外。
第二十八條劃定，款項债权履行中，買受人對挂号在被履行人名下的不動產提出贰言，合适以下情景且其权力可以或许解除履行的，人民法院應予支撑：
（一）在人民法院查封以前已签定正當有用的書面交易合同；
（二）在人民法院查封以前已正當占据该不動產；
（三）已付出全数價款，或已依照合同商定付出部門價款且将残剩價款依照人民法院的请求交付履行；
（四）非因買受人本身缘由未打點過户挂号。
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