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本人親身經历,总结出的法拍房貸款流程及注意事項
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作者:
admin
時間:
2023-9-18 15:30
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本人親身經历,总结出的法拍房貸款流程及注意事項
2020年7月15日,深圳市新的限購政策出来了,想入伎俩拍房的朋侪万万要注重啊!!!!
万万要注重啊!!!!万万要注重啊!!!!万万要注重啊!!!!
讲政策重點:
1)限購政策,本来只如果深户便可以買2套,如今酿成必需要入深户满3年,社保交满3年。
不合适這項前提的万万不克不及再介入竞拍了!!!
2)本来的满2年的房免增值税,如今酿成满5年才免增值税,增值税是成交额的5%,這是一大笔錢。
這里万万要注重,有些法拍房未满5年的要多出一大笔税费,预算要從新做好!!!
3)貸款额度有变革,原有房的再購房要首付70%。
這里也是同样,貸款介入法拍房的,万万要注重,不要貸款额度不足致使付不了款!!!
本人於2020年4月份起頭存眷深圳的法拍房,前期举行了大量的查询拜访,5月份起頭第一次竞拍,至6月份樂成竞拍到,共介入了4套房產的竞拍,貸款已顺遂放款,尾款已付清,今朝正在過户傍邊。
這里重點讲一下法拍房中很是關頭的一環:法拍貸。
法拍貸與通例的房貸有些分歧,重要體如今:
1)貸款時候严重,5-15個事情日內必需要放款下来;
下圖是深圳市南山區人民法院,尾款付出時候是10個事情日內:
深圳的法院劃定的付出尾款刻日都有分歧,好比:
福田區法院:5個事情日
罗湖區法院:5個事情日
坪山區法院:7日內(非事情日)
前海區人民法院:5個事情日
深圳中级人民法院:10個事情日
南山區法院:10個事情日
宝安區法院:10日內(非事情日)
龙华區法院:10日內(非事情日)
盐田區法院:15日內(非事情日)
龙岗區法院:15個事情日
龙岗區法院的刻日是最长的,最有益於貸款。
2)必需要第三方担保公司作担保,担保公司一般由貸款的銀行指定,担保用度一般在1%-1.5%(是貸款额的1%-1.5%,不是房價总额)。
然後還要领會清晰有无其它用度,好比中國銀行就指定了鹏润法拍做為辅助機構,协助打點後期的過户拿证,但要收取5000元的貸款按揭用度,担保用度是1.2%;像北京銀行指定了深圳融安融資担保公司做担保,担保用度1%,也一样协助打點後期的過户拿证,可是不分外收取用度。
同時打點担保時還會收取公证费510元(由深圳市公证处收取),手续费5
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,00元,房產评估费:房價的万分之5(不足1200元的按1200元收取),這里的用度應當每家城市有所分歧,公证费應當都是同样的。
3)必需要提早预审请貸款,预审通事後再介入竞拍。固然你也能够不等预审就直接竞拍,不外你就要做好貸款失败的筹备及承當包管金可能被充公的下场。以下圖,這套房產有3家可以支撑法拍貸款,先提交資料举行预审。
4)提早與貸款銀行的客户司理做好沟通,要到客户司理的德律风及微信(像淘宝的司法拍卖互助銀行都有接洽方法及微信),向對方咨询有哪些注重事項,必要筹备哪些貸款資料等?
以下圖,點击申请貸款後,可以看到這個页面有銀行客户司理的接洽方法。這里有出格注明可以自動接洽客户司理。
5)提早筹备好貸款的資料,一旦竞拍到便可以當即接洽銀行客户司理面签貸款,像只有5個事情日付款時候的,必需要這麼做,否则時候来不及。法院不會由於你的貸款没下来就给你通融。不外有些法院比力好沟通,向法院阐明環境後可以容许你延迟付款。
竞拍到後,當即接洽法院或辅拍機構,阐明要貸款,他們會给你出一份《拍卖成交余款缴纳通知书》, 這份資料貸款銀行及担保公司都必要,最佳本身去拿,不要邮寄,我的就邮寄了4天才到(EMS法院專递,同城快递竞要這麼久),白白挥霍了時候,原本時候就严重,成果在這里挥霍了時候真不值。
在貸款前最首要的是資金到位,
首付款+担保费+税费,這些資金要全数汇总好
,貸款時要将這些資金打到貸款銀行的新開卡上面做羁系,銀行要看到你的這些錢款後才會批貸。所有的貸款資料全数齐以後,才能去申请貸款,只要有一項没有齐,就没法去申请,以是万万不要有我只差一項資料了,先不急的设法。貸款审批下来後,銀行客户司理會通知你将首付款打到法院的账户(法院的《拍卖成交余款缴纳通知书》有账户及户名,拍卖页面上應當也會有),然後将付款回执發给銀行的客户司理。同時銀行也會在貨款审批通事後通知担保公司收取担保费(担保费一般在貸款审批通事後才收取)。
這個時辰就只剩最後一步了,客户司理申请銀行放款,這里一般必要2-3個事情日。
我的貸款前面备資料及将資金转到新開的銀行卡上统共用了6個事情日,從資料及資金筹备齐再到放款一共用了5個事情日,
统共是11個事情日。
我在前面筹备資料及資金這一块挥霍了不少時候,也是第一次履历不
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,足。還好我這套房的付款周期有15個事情日。
這里還要出格提示一點,在京东小金库或一些理財基金中转出大额資金,2個事情往後才能到账,以是有資金在這些账户內的要提早转出来,否则又挥霍本就很严重的時候,我就是将錢卡在京东,致使晚了几天才打款到銀行羁系账户,因資金未到位貸款没法提交审批,還好我這套房的付款周期有15個事情日,否则會被害死。
貸款所需資料(每家銀行可能有渺小的分歧)
一、申请人本人及配頭身份证、户口本(含首页及本人页)、成婚证(仳离证);
二、收入证實(笼盖家庭所有月供两倍)及在职证實;
三、半年銀行流水;
四、資產证實(房產或理財),非必须;
五、包管金及首期款、過户税费等資金,
先将資金筹备好,一次性转到貸款銀行新開的卡上作羁系,貸款审批通事後銀行會通知你转首付款到法院账户,切忌先不要急着转首付款给法院,万一貸款下不来,或銀行不克不及貸预期的金额给你,致使悔拍時,至多也就丧失包管金,若是連首付款也要不回来時你就惨了
;
六、法院的《拍卖成交余款缴纳通知书》,
親身去拿,万万不要邮寄
;
七、伉俪两邊的產权查档单(证實你如今拍的是第几套房,由於深圳限購政策);
八、貸款銀行的銀行卡(可参加再開卡)。
九、已婚伉俪两邊均要到銀行網點及担保公司具名。
上面的資料提早筹备好,出格是户口本(提早筹备好)、收入证實與在职证實,不要由於公司的公章當天被人带出去了,或保管公章的人告假了,致使盖不了章就又要推延一天。
6)提早與法院沟通, 是不是赞成在貸款万一不克不及實時放款時,是不是可以得當耽误付尾款時候。這一步很首要。好比京东上的中國銀行明白暗示他們行在5個事情日內是放不下款的,必需要找法院申请延迟。不外京东的中國銀行是與鹏润法拍互助的,鹏润法拍又是京东的官方辅拍機構,他們應當是有法子向法院申请延
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,迟的。以是碰到這個付款時候短的屋子,最佳找淘宝或京东互助的銀行貸款。若是你有中介也能搞定這些問题也是可以的。
7)首付資金、担保用度、過户税费提早筹备好。
在貸款前最首要的是資金到位,首付款+担保费+税费,這些資金要全数汇总好,貸款時要将這些資金打到貸款銀行的新開卡上面做羁系,銀行要看到你的這些錢款後才會批貸。
出格提示,不要認為過户税费是在房產過户的時辰才要,就晚點筹备,這是不可的,銀行貸款的時辰會要看到你這一笔資金才會给你放貸的。以是要提早算好税费。
這里還要出格提示一點,在京东小金库或一些理財基金中转出大额資金,2個事情往後才能到账,以是有資金在這些账户內的要提早转出来,否则又挥霍本就很严重的時候。
税费计较可以参考下圖,一般環境就只有契税1%(首房90平如下1%,90平以上1.5%;第二套房3%)與小我所得税3%
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