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標題: 本人親身經历,总结出的法拍房貸款流程及注意事項 [打印本頁]

作者: admin 時間: 2023-9-18 15:30
標題: 本人親身經历,总结出的法拍房貸款流程及注意事項
2020年7月15日，深圳市新的限購政策出来了，想入伎俩拍房的朋侪万万要注重啊！！！！

万万要注重啊！！！！万万要注重啊！！！！万万要注重啊！！！！

讲政策重點：

1）限購政策，本来只如果深户便可以買2套，如今酿成必需要入深户满3年，社保交满3年。

不合适這項前提的万万不克不及再介入竞拍了！！！

2）本来的满2年的房免增值税，如今酿成满5年才免增值税，增值税是成交额的5%，這是一大笔錢。

這里万万要注重，有些法拍房未满5年的要多出一大笔税费，预算要從新做好！！！

3）貸款额度有变革，原有房的再購房要首付70%。

這里也是同样，貸款介入法拍房的，万万要注重，不要貸款额度不足致使付不了款！！！

本人於2020年4月份起頭存眷深圳的法拍房，前期举行了大量的查询拜访，5月份起頭第一次竞拍，至6月份樂成竞拍到，共介入了4套房產的竞拍，貸款已顺遂放款，尾款已付清，今朝正在過户傍邊。

這里重點讲一下法拍房中很是關頭的一環：法拍貸。

法拍貸與通例的房貸有些分歧，重要體如今：

1）貸款時候严重，5-15個事情日內必需要放款下来；

下圖是深圳市南山區人民法院，尾款付出時候是10個事情日內：

深圳的法院劃定的付出尾款刻日都有分歧，好比：

福田區法院：5個事情日

罗湖區法院：5個事情日

坪山區法院：7日內（非事情日）

前海區人民法院：5個事情日

深圳中级人民法院：10個事情日

南山區法院：10個事情日

宝安區法院：10日內（非事情日）

龙华區法院：10日內（非事情日）

盐田區法院：15日內（非事情日）

龙岗區法院：15個事情日

龙岗區法院的刻日是最长的，最有益於貸款。

2）必需要第三方担保公司作担保，担保公司一般由貸款的銀行指定，担保用度一般在1%-1.5%（是貸款额的1%-1.5%，不是房價总额）。

然後還要领會清晰有无其它用度，好比中國銀行就指定了鹏润法拍做為辅助機構，协助打點後期的過户拿证，但要收取5000元的貸款按揭用度，担保用度是1.2%；像北京銀行指定了深圳融安融資担保公司做担保，担保用度1%，也一样协助打點後期的過户拿证，可是不分外收取用度。

同時打點担保時還會收取公证费510元（由深圳市公证处收取），手续费5搓泥神器,戒菸產品推薦,00元，房產评估费：房價的万分之5（不足1200元的按1200元收取），這里的用度應當每家城市有所分歧，公证费應當都是同样的。

3）必需要提早预审请貸款，预审通事後再介入竞拍。固然你也能够不等预审就直接竞拍，不外你就要做好貸款失败的筹备及承當包管金可能被充公的下场。以下圖，這套房產有3家可以支撑法拍貸款，先提交資料举行预审。

4）提早與貸款銀行的客户司理做好沟通，要到客户司理的德律风及微信（像淘宝的司法拍卖互助銀行都有接洽方法及微信），向對方咨询有哪些注重事項，必要筹备哪些貸款資料等？

以下圖，點击申请貸款後，可以看到這個页面有銀行客户司理的接洽方法。這里有出格注明可以自動接洽客户司理。

5）提早筹备好貸款的資料，一旦竞拍到便可以當即接洽銀行客户司理面签貸款，像只有5個事情日付款時候的，必需要這麼做，否则時候来不及。法院不會由於你的貸款没下来就给你通融。不外有些法院比力好沟通，向法院阐明環境後可以容许你延迟付款。

竞拍到後，當即接洽法院或辅拍機構，阐明要貸款，他們會给你出一份《拍卖成交余款缴纳通知书》，這份資料貸款銀行及担保公司都必要，最佳本身去拿，不要邮寄，我的就邮寄了4天才到（EMS法院專递，同城快递竞要這麼久），白白挥霍了時候，原本時候就严重，成果在這里挥霍了時候真不值。

在貸款前最首要的是資金到位，首付款+担保费+税费，這些資金要全数汇总好，貸款時要将這些資金打到貸款銀行的新開卡上面做羁系，銀行要看到你的這些錢款後才會批貸。所有的貸款資料全数齐以後，才能去申请貸款，只要有一項没有齐，就没法去申请，以是万万不要有我只差一項資料了，先不急的设法。貸款审批下来後，銀行客户司理會通知你将首付款打到法院的账户（法院的《拍卖成交余款缴纳通知书》有账户及户名，拍卖页面上應當也會有），然後将付款回执發给銀行的客户司理。同時銀行也會在貨款审批通事後通知担保公司收取担保费（担保费一般在貸款审批通事後才收取）。這個時辰就只剩最後一步了，客户司理申请銀行放款，這里一般必要2-3個事情日。我的貸款前面备資料及将資金转到新開的銀行卡上统共用了6個事情日，從資料及資金筹备齐再到放款一共用了5個事情日，统共是11個事情日。我在前面筹备資料及資金這一块挥霍了不少時候，也是第一次履历不機車貸款，足。還好我這套房的付款周期有15個事情日。

這里還要出格提示一點，在京东小金库或一些理財基金中转出大额資金，2個事情往後才能到账，以是有資金在這些账户內的要提早转出来，否则又挥霍本就很严重的時候，我就是将錢卡在京东，致使晚了几天才打款到銀行羁系账户，因資金未到位貸款没法提交审批，還好我這套房的付款周期有15個事情日，否则會被害死。

貸款所需資料（每家銀行可能有渺小的分歧）

一、申请人本人及配頭身份证、户口本（含首页及本人页）、成婚证（仳离证）；

二、收入证實（笼盖家庭所有月供两倍）及在职证實；

三、半年銀行流水；

四、資產证實（房產或理財），非必须；

五、包管金及首期款、過户税费等資金，先将資金筹备好，一次性转到貸款銀行新開的卡上作羁系，貸款审批通事後銀行會通知你转首付款到法院账户，切忌先不要急着转首付款给法院，万一貸款下不来，或銀行不克不及貸预期的金额给你，致使悔拍時，至多也就丧失包管金，若是連首付款也要不回来時你就惨了；

六、法院的《拍卖成交余款缴纳通知书》，親身去拿，万万不要邮寄；

七、伉俪两邊的產权查档单（证實你如今拍的是第几套房，由於深圳限購政策）；

八、貸款銀行的銀行卡（可参加再開卡）。

九、已婚伉俪两邊均要到銀行網點及担保公司具名。

上面的資料提早筹备好，出格是户口本（提早筹备好）、收入证實與在职证實，不要由於公司的公章當天被人带出去了，或保管公章的人告假了，致使盖不了章就又要推延一天。

6）提早與法院沟通，是不是赞成在貸款万一不克不及實時放款時，是不是可以得當耽误付尾款時候。這一步很首要。好比京东上的中國銀行明白暗示他們行在5個事情日內是放不下款的，必需要找法院申请延迟。不外京东的中國銀行是與鹏润法拍互助的，鹏润法拍又是京东的官方辅拍機構，他們應當是有法子向法院申请延止癢液,迟的。以是碰到這個付款時候短的屋子，最佳找淘宝或京东互助的銀行貸款。若是你有中介也能搞定這些問题也是可以的。

7）首付資金、担保用度、過户税费提早筹备好。

在貸款前最首要的是資金到位，首付款+担保费+税费，這些資金要全数汇总好，貸款時要将這些資金打到貸款銀行的新開卡上面做羁系，銀行要看到你的這些錢款後才會批貸。

出格提示，不要認為過户税费是在房產過户的時辰才要，就晚點筹备，這是不可的，銀行貸款的時辰會要看到你這一笔資金才會给你放貸的。以是要提早算好税费。

這里還要出格提示一點，在京东小金库或一些理財基金中转出大额資金，2個事情往後才能到账，以是有資金在這些账户內的要提早转出来，否则又挥霍本就很严重的時候。

税费计较可以参考下圖，一般環境就只有契税1%（首房90平如下1%，90平以上1.5%；第二套房3%）與小我所得税3%

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