名為房屋買賣实為借款担保,如何认定借款担保合同?

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案情回首：名為衡宇交易实為告貸担保

2010年11月11日，原告张桌玮與被告重庆怡豪房地產开辟有限公司（如下简称怡豪公司）签定《商品房交易合同》及《弥补协定》，商定张桌玮以3000万元采辦怡豪公司所有的怡豪國际大旅店一、二、3层衡宇，2010年11月12日交房。跨越6個月未交付衡宇的，上述合同主動消除，出賣人每個月向購房人付出违约金114万元，直至退還全数房款為止。後张桌玮按约付出3000万元，怡豪公司未交房，每個月付出违约金。

2011年8月16日，两边再次签定协定商定：若2011年9月11日出賣人仍未交房或退還全数購房款的，除付出违约金外，出賣人应于2011年9月12日前交付衡宇并打点房產证。怡豪公司未按约实行义務。

2011年12月，张桌玮诉至法院，请求怡豪公司交付衡宇并打点房產证等。怡豪公司答辩称：两边签定的衡宇交易合同真实意思不是買房，本色是為告貸担保，哀求驳回原告的诉讼哀求。张桌玮自认从2010年11月至2011年10月怡豪公司前後总计付出违约金1248万元。怡豪公司于2012年9月、10月經由過程银清腸茶,行转账3500万元给张桌玮。

法院裁决：两边签定合同实為告貸担保

重庆市第五中级人民法院經审理认為：本案两边情势上虽签定了商品房交易合同，但衡宇已在两边签约前于2010年10月29日作為旅店正式开業谋划。张桌玮采辦的衡宇第1层為临街自力門面、旅店大厅、精品店及大堂吧，第2层為旅店中餐厅和西餐厅，第3层為旅店宴會厅、集會室，怡豪公司将用于旅店谋划所必须的首要功效區域衡宇零丁分化出售，有违常理。别的，衡宇為現房，賣方已具有交付前提，但两边在合同商定的交房刻日到期後，并未有交代衡宇的意思暗示，賣方反而从合同签定确當月起头向買方付出過期交房违约金，還商定由賣方賣力人及联系關系公司对合同实行供给担保，此系列举動较着不合适衡宇交易的一般買賣习气，故认定两边合同名為衡宇交易实為告貸担保，裁决驳回张桌玮的诉讼哀求。

2013年12月20日法院作出一审裁决後，原、被告两边均未上诉。

状师说法：若何认定告貸担保合同

一、名為衡宇交易合同实為告貸担保合同的果断尺度。

今朝，在民間假貸胶葛中，以衡宇交易合同担保告貸的情景愈来愈广泛。此类法令瓜葛中，現实上的出借报酬包管债权的实現，操纵告貸人急需用款的生理，與告貸人签定衡宇交易合同，當告貸人未能定期了偿告貸本息時，出借人则會在屡次催收無果的环境下，请求判令“賣房人”实行交付衡宇义務，并协助打点產权過户手续。要辨析是衡宇交易仍是告貸担保，需从衡宇交易合同的特性果断。

（1）合同标的物是不是有违常理。案涉衡宇已被作為旅店業務利用，却零丁将第1层的旅店大厅、大堂，第2层的中餐厅、西餐厅，第3层的宴會厅、集會室等零丁出售，有违常理。

（2）合同权力义務是不是对等。案涉衡宇修建面积為8151．78平方米，总金额為3000万元，单价仅3680元、平方米，较着低于市场价；两边還商定衡宇交易的所有税费均由出賣方承當，并由賣方賣力人及其联系關系公司供给担保，该商定亦與買賣习气不符；别的，合同商定買方過期付款违约金每個月9000元，而賣方過期交房违约金為每個月114万元，较着不合错误等。

（3）从实行方法上看，衡宇交易合同商定的衡宇為現房，賣方已具有交付前提，但两边在合同签定後长达两年的時候内，均未请求交付衡宇，反而是賣方从签定合同之月起就按月固定付出大额违约金给買方，此亦违反衡宇交易的正常買賣习气。

是以，法院按照上述特性认定两边并不是真正的衡宇交易瓜葛，而是告貸担保瓜葛。

二、两种概念两种立场。

对名义上為衡宇交易合同实為告貸担保合同的性子认定，理论界和实務界有两种态度：一种概念认為，应在衡宇交易合同的外观下找寻合同两边真正的意思暗示，并以真正的意思来举行认定。若是本色是告貸担保合同，是以商定属于出借人與告貸人在债務实行期届满前，变相商定将担保财富归出借人所有，合适流质左券的要件獨立筒床墊,，应认定為無效合同，不该支撑出借人请求实行衡宇交易合同并過户等诉求。另外一种概念认為以衡宇交易作為告貸合同的担保，是一种正在构成的习气法担保物权，理當被定名為後让與担保，并获得认可。它與让與担保的區分在于，让與担保是指债務人或第三报酬担保债務人的债務，将担保标的物的所有权等权力转移于担保权人，而担保权人于债務了债後，担保标的物应返還于债務人或第三人，债務不实行時，担保权人得就该标的物优先受偿的非典范担保物权；尔後让與担保是债務报酬担保债权人的债权实現，用衡宇交易合同的方法，商定若债務人不实行nba即時比分,合同時，将衡宇交易合同商定的房產让渡给债权人，担保权人得就该交易标的物优先受了债，实現本身的债权。两者均系担保物权，只是一個是先转移所有权，一個是後转移所有权，其余基底细同，故均应获得承认并规范。

一种概念冲破了物权法定原则，且以房担保原本就有典质权可以实現此种权能，却此外創設一种担保物权，既粉碎了法令系统的完备性，亦是以种担保没有公示轨制，易陵犯案外真实買房人的权力，故不宜支撑此种担保情势。